Treppenhausreinigung — Mietrecht 2026 verständlich erklärt

Wer zahlt die Treppenhausreinigung? Wer haftet bei einem Sturz auf dem frisch gewischten Boden? Was passiert wenn der Mieter die Reinigung selbst übernehmen will? Hier die mietrechtlichen Antworten für Verwalter, Mieter und WEG-Vorstände.

Grundlage: BGB §535 und Betriebskostenverordnung

Die rechtliche Grundlage für Treppenhausreinigung liegt im BGB:

BGB §535 Absatz 1

„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten."

Übersetzt: Der Vermieter muss das gemietete Wohnobjekt — inklusive der zugänglichen Gemeinschaftsbereiche wie Treppenhaus — in nutzbarem Zustand halten. Reinigung gehört dazu.

Betriebskostenverordnung (BetrKV) §2 Nr. 9

„Die Kosten der Hausreinigung umfassen die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs, Sammelräume für Hausmüll, sonstige Gemeinschaftsräume."

Diese Kosten kann der Vermieter über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen — sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Wer zahlt? Drei Konstellationen

Konstellation 1: Vermieter beauftragt Reinigungsfirma, legt Kosten um

Der Standardfall: Der Vermieter (oder die Hausverwaltung) beauftragt eine professionelle Reinigungsfirma wie uns. Die Kosten werden 1:1 über die Nebenkostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt — meist nach Quadratmeter-Schlüssel.

• Vorteil für Mieter: Klare Verantwortung, professionelle Qualität, kein eigener Aufwand
• Vorteil für Vermieter: Keine Eigenarbeit, professionelle Dokumentation
• Kosten: typisch 1,80-3 €/m² Wohnfläche pro Jahr (kalkuliert über alle Mieter)

Konstellation 2: Mieter putzt im Wechsel selbst

Bei kleineren Mietshäusern (typisch unter 6 Wohneinheiten) regelt der Mietvertrag oft, dass die Mieter die Treppenhausreinigung selbst im Wechsel übernehmen.

• Mietvertragliche Klausel zwingend: Im Mietvertrag muss explizit stehen, dass Mieter zur Reinigung verpflichtet sind
• Reinigungsplan zwingend: Mit Reihenfolge der Mieter, Häufigkeit, Ergebnis-Anforderung
• Wenn Mieter nicht macht: Vermieter kann nach erfolgloser Mahnung Reinigungsfirma beauftragen und Kosten dem säumigen Mieter weitergeben

Wenn der Mieter mit der Selbstreinigung-Klausel im Mietvertrag NICHT einverstanden ist, kann er bei Vertragsabschluss verhandeln. Nach Vertragsabschluss ist die Klausel wirksam, soweit sie nicht überraschend oder unzumutbar ist.

Konstellation 3: WEG-Eigentümergemeinschaft

Bei WEG-Wohnungen entscheidet die Eigentümerversammlung über die Reinigung des Treppenhauses. Häufig wird ein professioneller Dienstleister beauftragt, Kosten werden nach Miteigentumsanteil verteilt.

Mietminderung bei mangelhafter Reinigung

Wenn die Treppenhausreinigung erkennbar mangelhaft ist, kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern.

Was als „mangelhaft" gilt

• Wochenlang nicht gereinigt (Staub, Spinnweben, Müll)
• Glas-Eingangstür dauerhaft verschmutzt
• Sanitärer Notstand (z. B. nach Wasserschaden tagelang nicht gereinigt)
• Geruchsbelästigung durch fehlende Mülltonnen-Pflege

Was NICHT als „mangelhaft" gilt

• Einzelne sichtbare Stellen (z. B. Reifenspuren am Tag der Lieferung)
• Normale Abnutzung zwischen den Reinigungsterminen
• „Es könnte sauberer sein" ohne objektiv feststellbare Mängel

Höhe der Minderung

Bei „eindeutig mangelhafter" Reinigung typisch 5-15 % der Bruttomiete. Bei sehr starkem Mangel (Geruch, Hygiene-Notstand) bis 25 %. Genaue Höhe entscheidet sich im Einzelfall vor Gericht.

Vorgehen für Mieter

1. Schriftliche Mängelrüge an Vermieter mit Foto-Dokumentation
2. Frist zur Behebung (typisch 14 Tage)
3. Bei keiner Verbesserung: schriftliche Mietminderung-Erklärung
4. Bei weiterer Untätigkeit: Klage vor Mietgericht

Haftung bei Sturzunfällen auf gewischtem Boden

Heikles Thema: Wenn jemand auf einem frisch gewischten Treppenhausboden ausrutscht und sich verletzt — wer haftet?

Verkehrssicherungspflicht

Der Vermieter (bzw. die Reinigungsfirma in seinem Auftrag) hat eine Verkehrssicherungspflicht. Diese verlangt:

• Warnschilder bei Glätte-Risiko aufstellen („Achtung Boden gewischt")
• Reinigungszeiten so legen, dass Hauptverkehrszeiten gemieden werden (nicht 7 Uhr morgens)
• Möglichst trockenes Wischsystem verwenden, damit der Boden schnell trocknet

Wer haftet konkret

• Wenn Reinigungsfirma keine Warnschilder aufgestellt hat: Reinigungsfirma haftet über Betriebshaftpflicht
• Wenn Vermieter die Reinigungsfirma nicht ausreichend ausgewählt hat: Vermieter haftet anteilig
• Wenn der Stürzende selbst grob fahrlässig war (Eile, Alkohol, Mobilfunk-Telefonat): Mitverschulden 30-50 %

Schadensersatzbeträge

• Leichte Verletzung: 500-2.000 € Schmerzensgeld
• Knochenbruch: 5.000-15.000 € Schmerzensgeld + Behandlungskosten
• Hüftbruch (älterer Mieter): 25.000-80.000 € Schmerzensgeld + Behandlungs- und Rehakosten
• Dauerhafte Beeinträchtigung: 80.000-250.000 € + monatliche Rente

Deshalb arbeiten wir bei Treppenhausreinigung immer mit Warnschild und kalkulieren die Reinigungszeiten so, dass möglichst wenig Verkehr ist.

WEG-Beschlüsse zur Treppenhausreinigung

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) entscheidet die Eigentümerversammlung über die Reinigung. Was zu beachten ist:

Beschlussfähigkeit

Standard-Beschluss zur Reinigung: einfache Mehrheit. Bei höheren Volumen (über 5.000 €/Jahr Vertragsvolumen) prüft mancher Verwalter zur Sicherheit qualifizierte Mehrheit.

Was beschlossen werden muss

• Auswahl des Reinigungsdienstleisters (oder Auftrag an Verwalter, mehrere Angebote einzuholen)
• Häufigkeit der Reinigung
• Vertragslaufzeit
• Maximales Vertragsvolumen pro Jahr

Sonderfälle

• Antrag auf Eigenreinigung: Einzelner Eigentümer schlägt vor, dass Eigentümer selbst reinigen — braucht Mehrheitsbeschluss aller
• Antrag auf erweiterte Reinigung: z. B. zusätzliche Glasreinigung, Außenanlagen — Mehrheitsbeschluss
• Sondereinsätze: z. B. nach Vandalismus oder Wasserschaden — kann Verwalter ohne Beschluss beauftragen, in Notfällen

Praxisempfehlung für Verwalter

Holen Sie alle 3-5 Jahre 3 Angebote ein und legen sie der Eigentümerversammlung vor. Auch wenn der bestehende Anbieter passt — der Vergleich macht die Eigentümer ruhiger und schützt Sie als Verwalter vor Vorwürfen.

Häufige Streitpunkte

1. „Reinigung ist nicht oft genug"

Mieter wollen täglich, Vermieter zahlt wöchentlich. Die mietrechtliche Mindestanforderung ist „angemessen" — was vom Objekttyp abhängt:

• Mehrfamilienhaus mit normaler Frequenz: 1× wöchentlich ist Standard und vom Mieter zu akzeptieren
• Mehrfamilienhaus mit hoher Frequenz (zentrale Lage, viele Wohnungen): 2× wöchentlich angemessen
• Hochhaus mit über 30 Wohneinheiten: täglich kann angemessen sein

2. „Die Kosten sind zu hoch"

Mieter darf Nebenkostenabrechnung beanstanden, wenn Reinigungskosten deutlich über dem Marktdurchschnitt liegen. Marktdurchschnitt 2026 in Hamburg: 1,80-3 €/m² Wohnfläche pro Jahr für wöchentliche Reinigung. Liegt die Abrechnung 50 % darüber, lohnt sich Nachfrage.

3. „Mieter putzt nicht im Wechsel"

Wenn Selbstreinigung im Mietvertrag steht und ein Mieter sich weigert: Vermieter setzt Frist zur Erfüllung (14 Tage), bei keiner Reaktion beauftragt er Reinigungsfirma und legt diese Kosten direkt dem säumigen Mieter um — nicht der Allgemeinheit.

4. „Reinigungspersonal benimmt sich respektlos"

Mieter hat Anspruch auf höfliches Reinigungspersonal. Bei Beschwerden: Mieter meldet schriftlich an Vermieter, der weiterreicht an Reinigungsfirma. Dort wird das Personal beschult oder im Extremfall ausgewechselt.

Praxis-Tipps für alle Beteiligten

Für Vermieter und Hausverwaltungen

• Halten Sie Reinigungspläne und Verträge im Mieterportal verfügbar — schafft Transparenz und Vertrauen
• Prüfen Sie alle 3-5 Jahre Konkurrenzangebote
• Bei Mieterbeschwerden: schnell reagieren, Reinigungsfirma direkt kontaktieren
• Kalkulieren Sie Treppenhaus-Tiefenreinigung 1× jährlich mit ein — sonst steigert sich der Aufwand der wöchentlichen Reinigung

Für Mieter

• Lesen Sie den Mietvertrag bei Einzug — sind Sie zur Eigenreinigung verpflichtet?
• Bei Mängeln: Foto machen, schriftlich rügen, Frist setzen
• Bei Sturz: Foto vom Ort, Zeugen suchen, Arzt aufsuchen, Schadensmeldung an Vermieter
• Bei Nebenkostenabrechnung: prüfen ob Reinigungskosten plausibel sind

Für WEG-Beiräte

• Lassen Sie sich vom Verwalter quartalsweise die Reinigungsdokumentation zeigen
• Holen Sie alle 3-5 Jahre Vergleichsangebote ein
• Bei Streit zwischen Eigentümern: Reinigung nicht zur emotionalen Front machen — sachlich entscheiden

Häufige Fragen